文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区求开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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