饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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