万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗nián)银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗(nián)，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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