近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎn偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧g)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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