万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿吴亦凡现在在哪里关着，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款吴亦凡现在在哪里关着，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(s吴亦凡现在在哪里关着hè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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