5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(ch寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月ǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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