5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次