导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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