万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)世界上性功能最强的国家是哪个国家信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(m世界上性功能最强的国家是哪个国家ù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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