文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义ng>1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管(莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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