近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(sh民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的ōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的