文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人ng>例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。