近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(qu汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市án)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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