近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗)操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况(kuàng)上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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