5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看(k3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子àn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎn3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子g)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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