文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在<我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门/p>

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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