近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REIT戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时s项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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