导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

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　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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