饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房(fá原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕ng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于(yú)金额(é)不低的大宗原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当(dāng)前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范(f原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕àn)化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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