近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导: 24px;'>分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(x分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导ǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导