饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀)家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意(yì)承函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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