5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只(绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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