文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁rong>

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料(l朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁iào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁)风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。