近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)纳粹分子是什么意思项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营(纳粹分子是什么意思yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说纳粹分子是什么意思明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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