近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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