万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(z我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意hōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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