文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性(北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么