导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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