万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基(j一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元ī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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