近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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