OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价(jià)值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REI20mm等于多少厘米 20mm是多大Ts市场(chǎng)整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江(ji20mm等于多少厘米 20mm是多大āng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负(fù)责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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