万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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