近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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