文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)n是正极还是负极，L是正极还是负极题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金n是正极还是负极，L是正极还是负极(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住n是正极还是负极，L是正极还是负极宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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