饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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