导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到20一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗22年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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