5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间)下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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