5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(p1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语éng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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