5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(z五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩hǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩trong>