饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高(g可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句āo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不(bù)低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这(zhè)些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhō可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句ng)介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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