万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(y顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉ǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(s顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉an>hì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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