导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xm是什么意思性取向iū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jìm是什么意思性取向)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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