万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)认真地还是认真的写作业，认真的与认真地当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。认真地还是认真的写作业，认真的与认真地>

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为认真地还是认真的写作业，认真的与认真地中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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