近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与凶猛的意思是什么 凶猛的近义词(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债凶猛的意思是什么 凶猛的近义词性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相凶猛的意思是什么 凶猛的近义词对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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