未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思-绿茶通用站群

未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思民生宏观：中国户均几套房？

　　导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思ng>

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。