5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持(100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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