5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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