饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进行规(guī)范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平(píng)均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多(du诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗ō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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