万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法n)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，across 和 cross的区别，cross和across区别和用法房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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