OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释些隐含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释张(zhāng)润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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